Iespējamā misija - mājas nodošana ekspluatācijā!
Izrādās, ka ar mājas uzcelšanu vien nepietiek, lai tajā varētu dzīvot. Viss ir salīdzinoši vienkārši, ja māja ir būvēta pēdējā desmitgadē, ņemot vērā būvnormatīvus un ar pilnu apziņu, ka celtne un tās svarīgākie mezgli būs jāparāda speciālistiem un jāsaņem akcepts. Daudz sarežģītāk, ja māja ir tikko mantota vai nopirkta, bet būvēta gadus trīsdesmit atpakaļ - bez projekta un pašrocīgi. "Apliecinājumu par būves pieņemšanu ekspluatācijā" un tā pielikumus izlasot, cilvēks bez profesionālā rūdījuma var justies vismaz apmulsis.
Tīri cilvēcīgi - kamēr nenotiek liela nelaime, mēs daudz nebēdājam par būvnormatīviem, un mājas nodošana ekspluatācijā var šķist nevajadzīga formalitāte. Tomēr 2022.gada rudenī ažiotāžu izraisīja prognozes, ka pašvaldībām būs tiesības prasīt lielāku nekustamā īpašuma nodokli mājām, kurām nav inventarizācijas plāna un kas nav nodotas ekspluatācijā. Izrādās - ja māja tiek lietota pirms tā nodota ekspluatācijā, privātpersonām var tikt piemērots 70 - 1400 EUR liels sods, bet uzņēmumiem sods var sasniegt 7100 EUR. Tāpat arī mājas būvniecība nevar būt bezgalīga. 2014.gada 19.augusta Vispārīgajos būvnoteikumos 80.punktā maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums būvēm, kurām nav vajadzīgs ietekmes uz vidi novērtējums, ir astoņi gadi.
Minimālās prasības
Minimālās prasības, lai mājā varētu dzīvot, ir pilnīgi pabeigti vispārējie būvdarbi un inženiertīklu izbūve, veikta fasādes apdare, labiekārtota teritorija ielas pusē, iekārtota vismaz 1 dzīvojamā telpa, virtuve un sanitārais mezgls, kā arī sanitārās iekārtas pievienotas inženiertīkliem.
Turklāt pieļaujama arī dzīvojamās mājas pieņemšana ekspluatācijā kārtās. Tādēļ ir iespējams, piemēram, sākotnēji uzbūvēt, pabeigt un pieņemt ekspluatācijā tikai 1.stāvu, bet 2.stāva būvdarbus un to pieņemšanu ekspluatācijā veikt nedaudz vēlāk.
Vajadzīgie dokumenti
Vajadzīgo dokumentu, atzinumu un atļauju klāsts tiešām ir iespaidīgs. Atbilstoši MK 02.09.2014. noteikumiem Nr. 529 "Ēku būvnoteikumi" 8.2. daļai, privātmājas vai dārza mājas nodošanai ekspluatācijā (2.grupa) ir jāsagatavo sekojoši dokumenti:
Apliecinājums par būves gatavību ekspluatācijai (Veidlapa)
Būvatļauja
Būvprojekta izmaiņas (Ja veiktas izmaiņas)
Izpildmērījums, Ģeodēziskais uzmērījums
Kadastrālās uzmērīšanas, tehniskās inventarizācijas lieta
Ēkas energoefektivitātes pagaidu sertifikāts
Tehnisko noteikumu izdevēju atzinumi
Aktu par dūmkanālu un ventilācijas kanālu tehnisko stāvokli (Skursteņslauķa atzinums)
Elektroinstalācijas pārbaudes dokumentāciju (Sertificēta elekriķa atzinums)
Decentralizētās kanalizācijas sistēmas reģistrācija
Līgumu ar sadzīves atkritumu apsaimniekotāju
Atmežošanas dokumentus (bijušajās meža teritorijās)
Līgums par ārējo ūdensvadu un kanalizācijas tīklu apsaimniekošanu
Līgums par asinizācijas pakalpojumu sniegšanu (ja nav centrālās kanalizācijas pieslēgums)
Svarīgākā sadaļa - mājas projekts
Sākotnēji noteikti jāpārliecinās, vai mājai ir izstrādāts projekts t.i. būvvaldē iepriekš saskaņota projekta dokumentācija, uz kuras pamata tikusi izsniegta būvatļauja, un vai māja ir būvēta atbilstoši tam, kas zīmēts projektā.
Bieži māju īpašnieki veic izbūves, kas projektā nav paredzētas, vai tieši otrādi - neizbūvē kādu no sienām, durvīm, ailēm, logiem, vai izbūvē vairāk kā iepriekš saskaņots. Vadoties pēc LBN vai būvniecības likuma, esošais projekts ir jaizmaina, tomēr mikro izmaiņas būvniecības laikā būtu vēlams vismaz pārrunāt ar būvvaldes inspektoru. Radikāli izmainot projektu, jārrēķinās ar arhitekta pieiesaistīšanu un, attiecīgi, papildus izdevumiem.
Ja mājai projekta nav
Ja māja ir uzcelta bez projekta, visticamāk, būvētājs nav ievērojis vispārējos saistošos noteikumus, būvniecības likumu un citus normatīvus, jo pavisam vienkārši - viņam nav bijis pamata tos pieprasīt būvvaldei un citām institūcijām. Šādā gadījumā tiek meklēts risinājums, lai patvaļīgo būvniecību novērstu. Protams, mājas īpašniekiem jārrēķinās, ka zīmējot mājas projektu pēc fakta, tas divkārt palielinās vidējā mājas projekta izmaksas.
Būvatļauja / mājas inventarizācijas lieta:
Nereti būvniecības laikā Valsts zemes dienests ir veicis telpu mērījumus, izdodot inventarizācijas lietu jeb kadastrālo uzmērīšanas lietu “nepabeigtai celtniecībai", taču būvniecības laikā veiktie mērījumi var atšķirties no gala varianta, līdz ar to būvvaldes pieprasa aktuālu inventarizācijas lietu.
Saskaņojot būvniecības ieceri būvvaldē, mājas īpašniekam teik izdota būvatļauja. Brīdī, kad dodaties uz Valsts zemes dienestu pieprasīt jaunu inventarizācijas lietu, jābūt aktīvai būvatļaujai, jo bez tās Valsts zemes dienests neko nedarīs.
Šobrīd būvju īpašniekiem jārēķinās, ka VZD pakalpojuma saņemšanas laiks Latvijas reģionos ir apmēram trīs mēneši, bet Rīgas reģionā – līdz pat septiņiem mēnešiem.
Izpildmērījums, jeb topogrāfija, mājas nodošanai ekspluatācijā.
Būvvaldes inspektoram ir jāpārliecinās, ka māja ir izbūvēta tur, kur paredzēts, kā arī jānoskaidro citi svarīgi jautājumi, tādēļ izpildmērījums nav aizstājams ar iepriekš mājas projektēšanas laikā izstrādāto topogrāfisko plānu.
Dārza, dzīvojamās mājas un citu būvju nodošanai ekspluatācijā ir vajadzīga aktuāla topogrāfija, kas veikta pēc būvniecības darbiem.
Būvvaldes inspektors pārskatot aktuālo topogrāfisko plānu var redzēt visu, kas atrodas pagalmā, tas ir, dzīvojamo māju, piebūves, citas būves (būvju horizontālās un vertikālās novietnes), sarkanās līnijas, žogu un pazemes komunikācijas.
Pasūtot topogrāfiju mājas nodošanai ekspluatācijā, mājas īpašniekam - jārrēķinās, ka uz topogrāfijas parādīsies visas izbūves, kas ir izvietotas konkrētajā zemes gabalā, piemēram, attālums starp žogu un dzīvojamo māju, nereģistrētas būves uz zemes gabala (arī šķūņi, lapenes u.c. būves), kurām inspektors var pieprasīt pirmās grupas projektu, ja kvadratūra nepārsniedz 25m2.
Tehnisko noteikumu izdevēju atzinumi.
Mājas projekta izstrādes laikā, arhitekts projektam pievieno prasības/tehniskos noteikumus no valsts un pašvaldību iestādēm - Valsts vides dienesta, Veselības inspekcijas, Latvijas gāzes, Sadales tīkla u.c.
Piemēram, ja Valsts vides dienests, tehniskajos noteikumos ir noteicis kanalizācijas sistēmu būvēt, paredzot izsmeļamās dzelzsbetona grodu akas ar skaitu "x" bez novadīšanas augsnē, pirms mājas nodošanas ekspluatācijā ir jāsaņem no Valsts vides dienesta atzinums, ka kanalizācija ir izbūvēta atbilstoši noteiktajām prasībām. Ja projektā tehniskie noteikumi nav pievienoti, atzinumi no neviena nav jāpieprasa.
Sertificēta skursteņslauķa atzinums
Lai būvvaldes inspektors pārliecinātos par mājas gatavību ekspluatācijai, viens no iesniedzamajiem dokumentiem ir skursteņslauķa atzinums, jeb “Apkures ierīces, iekārtas, dūmvadu un dabīgās ventilācijas kanālu tehniskā stāvokļa pārbaudes akts”.
Lai to sastādītu, amata meistars veic apkures ierīces, iekārtas, dūmvada vai dabīgās ventilācijas pārbaudi, zīmējot grafiskos attēlus, un norādot uz to gatavību vai neatbilstību ekspluatācijai.
Sertificēta elektriķa atzinums.
Pirms mājas nodošanas ekspluatācijā ir vēlams pārliecināties, vai elektroinstalācijas mājā ir izbūvētas līdz galam - slēdži un kontaktligzdas ir saskrūvētas, sadales skapji ir pabeigti, un ir skaidri saprotama sadales skapja shēma.
Privātmājas, dārza mājas vai citu būvju nodošanai ekspluatācijā, elektroinstalācijas pārbaudes tiek veiktas saskaņā ar elektroinstalācijas un ugunsdrošības noteikumiem. Elektriķis pārbaudes laikā veiks izolācijas pretestības mērījumus, zemējuma pretestības mērījumus, fāze - nulle mērījumus, termomērijumus u.c.
Energoefektivitātes pagaidu sertifikāts.
Mājas energoefektivitātes pagaidu sertifikāts ir dokuments, kas parāda ēkas energoefektivitāti un tās klasi, ietverot pielikumus ar ieteikumiem, kas ļauj īpašniekam to uzlabot.
Likums ir noteicis divus sertifikāta veidus – ēkas energoefektivitātes sertifikāts, kas attiecināms uz esošajām ēkām ar derīguma termiņu uz 10 gadiem, un sertifikāts, kas attiecināms uz jaunbūvēm un būvēm pēc rekonstrukcijas ar derīguma termiņu uz 3 gadiem.
Profesionāli vadīta ēkas nodošana ekspluatācijā
Sarežģītos gadījumos mājas nodošanu ekspluatācijā vislabāk uzticēt speciālistiem ar pieredzi vispārējā būvniecībā un terminoloģijā, kas pazīst būvvaldes un citu valsts un pašvaldību iestāžu darbību. Tā, piemēram, uzticot procesu SIA “Ēku pārvaldīšana&Projekti”, kam ir iestrādes un veiksmīga sadarbība ar nozaru speciālistiem - energoauditoru, arhitektu, inženieri, elektriķi, skursteņslauķi un vispārējiem būvdarbu veicējiem, tas noteikti būs ātrāk un lētāk nekā meklēt speciālistus pašam.